В 2001 году законодатель в ст.220 НК РФ предусмотрел возможность уменьшить налоговую базу налогоплательщика (доход, с которого исчисляется налог в 13%) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Законодатель установил предельную сумму, на которую можно уменьшать налоговую базу - налоговый вычет (с 1 января 2003 по по настоящее время - 1 000 000 руб.). При уменьшении налоговой базы (дохода) уменьшается и сумма налога. А излишне уплаченная сумма налога возвращается. Если налоговая база отсутствует (в том случае, когда годовой доход приобретателя жилья равен сумме вычета), тогда налогоплательщику возвращается вся сумма налога. Расчет льготы - в конце статьи.

На получение налогового вычета может претендовать тот, кто прожил на территории России не менее 183 дней в календарном году (налоговом периоде), то есть является налоговым резидентом. Также для предоставления льготы необходимо, чтобы налогоплательщик был собственником квартиры (подтверждение - свидетельство о государственной регистрации права).

Налоговый вычет предоставляется путем перерасчета налога при подаче налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту жительства по завершении налогового периода. Для этого необходимо обратиться в налоговую инспекцию с 1 января по 31 апреля года, следующего за тем годом, когда гражданин стал собственником дома или квартиры, и подать налоговую декларацию о доходах вместе с документами, о которых будет сказано позже.

В случае покупки недостроенной квартиры или дома (нет перегородок, сантехники и т.д.) покупатель имеет право на льготы лишь после завершения строительства и получения упомянутого свидетельства. При этом, предоставляя в налоговую инспекцию декларацию о доходах, к договору о приобретении квартиры необходимо приложить документы, подтверждающие закупку материалов, оплату труда строителей и другие расходы, связанные с достройкой квартиры. Если собственник квартиры делает в ней ремонт с перепланировкой, замену сантехники и т.д., то льгота на эти расходы не предоставляется.

Если гражданин брал на приобретение или строительство жилья ипотечный кредит (кредит под залог жилья), то его доход также уменьшается на сумму возвращаемых процентов по кредиту (ограничений по размеру нет). Такая льгота не распространяется на лиц, взявших кредит в иностранном банке. Если сумма льготы не использована полностью за один год (налоговый период), ее остатки переходят на последующие годы (налоговые периоды) - до тех пор, пока не будет использована полностью. Переход неиспользованной суммы льготы возможен только в случае расходов на приобретение (строительство) жилья.

Размеры вычетов в прошлые годы менялись. Налогоплательщик, если льгота им не использована полностью и переходит на следующий год (в котором льготируемая сумма увеличилась по закону), вправе использовать действующую в новом налоговом периоде более высокую сумму вычетов с зачетом уже полученной суммы вычетов. Однако речь в любом случае может идти только о какой-либо одной категории имущества: или доме, или квартире. Так, гражданин купивший квартиру до 2001 года и не использовавший полностью сумму льготы, вправе получать ее, пока вычет не будет использован полностью. В случае, если гражданин после приобретения в 2001 году квартиры покупает еще одну в 2002 году, - он может отказаться от льготирования первой квартиры и получить льготу по второй квартире в объеме, определяемом законом на 2002 год. Но в случае приобретения дачи или летнего домика до 2001 года повышенные в последующие годы льготные суммы на эти объекты не распространяются.

Законодатель определил, что налоговый вычет на приобретение или строительство жилья предоставляется один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости по выбору налогоплательщика (дом или квартира, а до 2001 года и дача или садовый домик). Если квартира приобретается в общую долевую собственность нескольких владельцев, то размер вычета распределяется пропорционально принадлежащей каждому доле; если в общую совместную собственность, то вычет распределяется в равных долях (по количеству собственников). В последнем случае сумма льготы может быть разделена в соответствии с заявлением совладельцев. Пример: один из совладельцев - пенсионер, не имеющий дохода помимо пенсии (а значит, и права на получение льготы), тогда имеет смысл, по заявлению совладельцев, максимально уменьшить размер доли пенсионера.

Льгота не предоставляется, если оплату квартиры (дома) или расходы по строительству за вас произвели работодатель или иные лица. Если сделка купли-продажи жилья осуществляется между родственниками (степень родства не учитывается), льгота также не предоставляется. Не предоставляется льгота, если стороны сделки связаны отношениями начальник - подчиненный (ст.20 НК). Если в договоре при покупке жилого дома указана общая стоимость дома и земельного участка, то в дополнительном соглашении к договору необходимо указать отдельно стоимость жилого дома и отдельно земельного участка, поскольку налоговый вычет предоставляется только по расходам на приобретение жилого дома.

В отношении жилья, приобретенного после 2001 года, для получения налоговых вычетов не установлено сроков давности (до 2001 года налоговый вычет предоставлялся только в течении трех лет).

Документы, необходимые при подаче налоговой декларации: паспорт; заявление; справки формы 2-НДФЛ со всех мест, где вами был получен доход; договор купли- продажи; свидетельство о государственной регистрации собственности; платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца); если квартира (жилой дом) приобретены у физического лица, - акт передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем, а также расписку продавца о получении денег у покупателя.

Тем, кто понес расходы на строительство дома, необходимо подтвердить их документально. Если стройматериалы приобретались у физических лиц, необходимо оформить акт покупки с указанием паспортных данных и прописки продавца. Аналогично следует поступить при найме рабочих. В случае получения ипотечного кредита необходимо предоставить кредитный договор и документы, подтверждающие уплату процентов по нему. Налоговая инспекция может затребовать и иные документы, подтверждающие право на имущественные налоговые вычеты.

Практическая задача.

В 2003 году была приобретена квартира стоимостью 1 200 000 руб. Доход покупателя за 2003 год составил 500 000 руб., уплаченный налог - 65 000 руб.

Решение.

1.Налоговую базу (доход) надо уменьшить на сумму расходов по приобретению квартиры, но не выше разрешенного законом вычета (1 000 000 руб), в результате:-500 000 руб. (500 000 - 1 000 000). Знак минус указывает, что налоговая база в 2003 году (65 000 руб.), подлежит возврату. Оставшаяся часть неиспользованного вычета (500 000 руб.) переходит на налоговый период 2004 года.

2. Предположим, в 2004 году доход покупателя жилья составит 600 000, а налог - 78 000 руб. Тогда налоговая база с учетом вычетов (500 000 руб.) составит 100 000 руб. (600 000 - 500 000), а налог 13 000 руб. (100 000 х 13%). Сумма, подлежащая возврату, составит 65 000 руб. (78 000-13 000).

Из приведенного примера видно, что в 2003 г. налогоплательщику был возвращен весь выплаченный налог 65 000 руб.), а в 2004 году - часть выплаченного налога (65 000 руб.). При этом в случае получения ипотечного кредита сумма вычетов будет увеличена на сумму возвращаемых процентов.

Л. Борискина, зав. юридическим бюро ОИЯИ